当一个全民性的行业只有50%以下的人进入时，这个行业就会制造中间阶层和富人，这就是造富的过程。
无论在发达国家还是发展中国家，房地产的造富狂潮之后，都是造穷的狂潮。
警惕造富之后的反向效应，是今天最紧迫的课题。
任何一个全民参与的行业，都不仅仅是致富的作用，当达到节点后就会反向致穷。房地产是典型的全民参与的行业，缘于居住需求是所有人最基础的需求，既与经济规律有关也与人口周期有关，体现出典型的周期性行业的特征。
从最近几年的迹象来看，哪个城市开始出现炒房的苗头，就会被拎出来杀鸡给猴看，“房住不炒”的基本调控思路一直在延续。也就是说，房地产行业的政策空间已经不大，大局早已注定。
发达国家：房子不值钱，早有先例
前不久，黑龙江鹤岗成了网红，但鹤岗之外，世界范围内，这样的城市还有很多。
现在的日本有大量几十块钱人民币一套的房屋，底特律也有一美元的别墅，意大利正在以一欧元出售别墅，这些地方的房屋原本就是这个价格吗？肯定不是。
对于上面这样的房子，如果一个人从新房持有到今天，原来有几十万甚至百万以上的财产，现在就成了穷光蛋，或许还要背上一屁股债，成为“负翁”。即便不是一个人连续持有，而是不断转卖，也不过是多几个人承担损失而已，照样是批发穷人的过程。
次贷危机的时候，很多美国人遗弃了自己的房屋流浪街头，因为还不起按揭贷款了；当初的日本，也有很多人被迫遗弃房屋，成为流浪汉。
被动遗弃房屋的人是大家看得见的、被房地产推向贫困的人群，实际还有看不见的。随着房地产泡沫的破裂、房屋价值的下跌，房屋所有人的财富都会缩水，从某种程度上说都变穷了。
房屋价值下降，意味着债务危机、经济减速，也就意味着失业上升，即便不持有房屋的人也会变穷。所以，这种造穷的过程是全社会的，绝不仅仅属于少数人。
比如：次贷危机之后大约2017年，美国的房屋价格才恢复到次贷危机之前的水平，考虑到过去一些年美元的贬值，这些持有房屋的人依旧还在承受很大的购买力损失——他们变穷了。
发展中国家：房产造富之后，是造穷
上述都是发达国家，再看发展中国家。
一些发展中国家的特点是货币贬值的速度更快，即便使用外汇管制制度，也无法掩盖实际贬值的速度更快这个现实，这有利于房价的上涨。但去年土耳其里拉暴跌之时，房屋的成交量几乎跌到了零，意味着房屋失去了流动性，没有流动性的房屋就不再具有建立在交易基础上的财富属性（零价值）。
当然，此时还可以出租（实际是发挥其居住功能来显示其财富属性），但汇率加速下跌推动通胀上升就会导致经济萎缩，土耳其从去年下半年开始经济连续萎缩，这意味着很多人失去了工作，人们或被迫迁徙到乡下谋生，或成为难民，租住的需求就会快速下降，最终导致房屋的居住价值会下降，甚至有些房屋会下降到零（没人租）。
当房屋失去出售所代表的财富功能、出租价值又下降的时候，房屋所有人既要面对资产贬值的压力（货币贬值就带来资产贬值，价格下跌也带来贬值），也面临利率不断上升的债务压力，还不上债就会被赶出来，穷人就会源源不断地被批发出来。
所以与发达国家一样，发展中国家的这种损失也是全社会的，有房的还是无房的都要承受。
不要再迷盲信房价必涨了
本世纪以来，全球房地产的造富狂潮，根源来于全球二战之后的婴儿潮（五六十年代出生的人口）。当欧洲、北美和中国均开始变老之后，未来的造穷狂潮也将是全球性的。
2000年之后的美国、加拿大、澳洲的房地产繁荣，源于它们是移民国家——移民不断迁入。当中国也开始变老之后，一个重要的移民群体就会逐渐萎缩，其他国家很难填补这个窟窿（中国是人口最多的国家）。所以，未来房地产是全球性的问题。
即便未来印度以过去中国的轨迹发展，也一样无法起到中国一样的效果，这一点就不细说了。
中国加入世贸之后，人口红利释放，多方面推动房价的上涨，在2014年以前购房之人（包括参与了房改、拆迁的那部分人）都成为了中间阶层或富人。现在，全社会所有人都聚焦在这个致富的渠道上，却忽视了物极必反。
经济学家给次贷危机的爆发找出了很多原因，但最根本的原因是，当太多人因房屋的高净值而脱离一般劳动者的群体、进入更高层级（中间阶层或富人）之后，就不会再珍惜原有的工作，因为他们可以依靠房屋的高净值和社会保障生活。
这样一来，社会就会逐渐丧失创造价值的能力。而当社会创造价值的能力无法弥补债务的时候，债务危机就会爆发。
想象一下，当一个城市每家每户都有一套或以上房屋可用于出售、出租以实现高收益，进而不需要劳动就可以生存的时候，这个城市是什么样？
当所有的房屋都没办法出售或出租，等同于宣告这个城市“死亡”了。此时，房屋的价值就是零，每个人除了房贷的债务之外，一无所有，都是穷人。
当然，这种极端情况基本不会在现实中出现，但笔者想说的是，在房产领域，是时候警惕造富之后的反向效应了。
房价继续攀升，于经济发展和民生福祉而言，都绝非幸事，相信这也正是“房住不炒”政策背后的真正考量。
敬请关注
生态文明 |
