乐居财经 林振兴 发自北京

再过17天，新一届的中城联盟论坛就要如期而至，冯仑、胡葆森、林中和左晖等一众地产大佬又将“和未来好好谈”。这个号称唯一全董事长级别的地产论坛，在今年的官宣海报上，却不见中城投资董事长路林的身影。

作为中城联盟的资本纽带，如果没有中城投资，那十余年前的中城联盟仍定格于一个松散的房企老板俱乐部，忙碌于坐而论道、出国考察和慈善活动。

与其它房地产私募型投资机构相比，中城投资有着难以企及的高起点，背靠万科、旭辉、蓝光、泰禾、建业等50余家明星股东，而郁亮、冯仑等大佬也曾赫然出现在其董事会和监事会名单上。

然而眼下，它却难以逆转在新三板退市的命运。11月12日，中城投资发布公告称，拟申请在全国中小企业股份转让系统终止挂牌，公司股票自11月13日起暂停转让。

早在今年2月，中城投资就动了退场新三板的决心。三个月后（5月23日），它又变卦，以“挂牌有利于提升资本市场形象和信息披露”的理由，申请复牌。

复牌后的第四天，中城投资股东就立马开始抛售股权。维科技术拟将持有中城投资3000万股，占中城投资1.83%股权进行限价交易，转让价格为不低于1.60元/股。

含金汤匙出世

作为中国成立时间最早的房地产基金管理机构之一，中城投资伴随着地产行业的发展，走过了17个年头。2002年5月，当王石第一次在中城联盟内部提出“房地产基金”概念时，国内法律尚没有为真正意义上的基金留出空间。

当年9月28日，在王石、冯仑和胡葆森等12位地产大佬倡议下，共同出资成立中城联盟投资基金。万科、万通、建业等12家房企也成为中城投资的第一批股东，本着“做基金就是要公平、谁也不能控股”的原则，每家的股份比例不超过4%。

彼时，中城投资并没有发展成为基金，而是变成了给股东们紧急纾困的管道，业务主要围绕在创始股东间开展投融资服务，由项目经理对接单个项目，基金产品对应的标的都是基础资产，融资性质是债权。

2004年，中城投资处于摸索期。不到1年，中城投资的首任总经理就离职。随后，它迎来了新一任掌门人路林。

在接手中城投资之前，路林曾供职于中宣部和国务院发展研究中心，也曾在两家上市公司担任高管，有过非银行金融机构和风险投资公司的工作经验。

出身学者的他，常常把“Up or Out”挂在嘴边，这是华尔街基金经理们的口头禅，翻译为“要么不断提升，要么就出局”，他心中装着一个“黑石梦”。

此后十余年，中城投资也在不断升级转型，从最初服务于中城联盟成员企业的互助基金，到2006年定位于公司型基金；2009年，中城投资再度转型为专业基金管理公司，募集资金主要来源由联盟内转向联盟外；2013年，中城投资由有限责任公司变更为股份有限公司。

在房地产行业飞速发展的黄金时代，背靠“娘家人”中城联盟内遍布全国的房地产项目，中城投资植根于房地产产业与金融资本之中，也迎来了属于自己的高光时刻。

中城投资参与2007年万通地产的定向增发、2008年建业地产IPO时的国际配售，并主导2009年龙湖地产引入索罗斯基金，2012年担任旭辉地产上市QDII投资顾问，2014年底累计投资规模超过400亿元。

“退市”新三板

2015年10月26日，中城投资抱着打造“国内私募基金航母‘准REITs'”的梦想，登陆号称“中国版纳斯达克”的新三板上市。敲钟时，冯仑、郁亮、胡葆森、陈劲松等大佬集体亮相为其站台，可谓星光熠熠。

此番挂牌上市，被路林解读为，“为中城打开了通往新资本市场的大门，更借力再次完成中城发展史上的一个新飞跃。”

但如今，新三板的发展却不及预期。在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，新三板的流动性不足，融资能力很差或者可以说基本上没有融资能力，这是不少之前挂牌新三板的企业摘牌或者转板的原因。

实际上，中城投资从新三板退市虽是个案，却反映了当下房地产私募基金的普遍困境。近年来，国家监管层面加大对金融行业的管控，陆续出台多项资管新规。由于传统的房地产私募基金绝大多数是以债作为主要投资方式，在新的监管环境下，各种路径基本皆受到制约。

此外，中城投资定位专注于房地产领域的专业投资控股公司，拥有“自有资产管理、受托资产管理、不动产投资经营管理、投资顾问服务”四大业务板块，但其投资标的大多为房地产及相关产业。在单一市场进行投资所完成的资产配置，会受到该市场系统风险因素的影响。

根据中城投资近三年的业绩指标，其增长态势也逐渐减弱。2016-2018年，营业收入分别为6.98亿元、6.16亿元和6.43亿元；同期，净利润为1.79亿元、2.58亿元和2.58亿元。

2019年三季度报告显示，中城投资实现营业收入4.3亿元，同比下降 5.6%；利润总额和归属于挂牌公司净利润分别为1.12亿元、9420.2万元，同比下降 66.6%、61.4%；经营活动净现金流为-2.17亿元。

对此，中城投资回应称，因房地产行业持续调控和金融监管政策不断收紧，导致部分自有资金投资业务开展未及预期。本期调整了个别项目的拨备，造成利润较上年同期有所下降。另外，本报告期内投资退出较少，相应收入确认减少。

甚至在今年1月底，中城投资还出现了出售资产的迹象。中城投资以 4000 万元对价向嘉盛美地出售上海乾好 40%股权，同时以 1500 万元对价向山在那中心出让上海乾好 15%股权。而公司官网中的动态也停留至2018年3月23日，中城投资荣登2018中国房地产基金综合能力Top10的新闻，此后再无更新。

在成立之初，豪华的股东阵容是绝对优势，但目前来看，分散的股东持股比例也构成了中城投资存在“无控股股东与实际控制人”的风险。企查查显示，中城投资共有 54 名法人股东，目前单一持股前三名为江西益达、旭辉和万科，分别持有4.71%、4.58%及和4.58%股份，其他股东持股均低于4%。

建业董事长胡葆森曾说过，中城联盟最为可贵的便是标志着兄弟企业之间信任度的“共同投融资”的理想，终变为现实，并越走越远。但现在看，谁也不敢轻易下断言，退市后的它能走到多远。

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