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一个触碰“生态红线”项目的拆除始末
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记者 高拯坤 | 北京报道

涵碧楼独栋别墅群最终陷入了被拆除命运。

3月25日,针对网传涵碧楼独栋别墅群被拆事件,青岛市黄岛区委宣传部官方微博“黄岛发布”进行了回应:“新区涵碧楼项目建设45栋建筑,在建设过程中实施了海岸线施工、回填,对礁岩造成一定程度破坏。根据省市有关单位研判,需对项目涉及破坏生态岸线的41栋建筑进行整治。针对部分建筑已销售给个人或单位的现状,为最大程度保证当事人(单位)的合法权益,在采取了评估、洽谈的方式对41栋建筑进行资产确认后,于2020年3月25日启动依法整治,以恢复海岸带的自然生态功能和生态岸线的公共属性,同时保护酒店的正常运营。”

针对此事,业内颇有争议,焦点在于行政审批与法规方面,但在环保要求下,任何项目都要符合规定。

就像中国海洋大学法学院副院长董跃在接受媒体采访时称,涵碧楼独栋别墅拆除与近些年中央到地方重视海岸线保护有关,在国家生态保护方面,涵盖修复生态红线的法律和政策,具有溯及力,如果没有溯及力,很多政策就无法实现预期目的或者效果。现阶段,保护和修复海岸线有其必要性。

涵碧楼被拆使然。

 

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项目被拆

青岛涵碧楼酒店,被称为大陆第一家七星级酒店,修建在远离市区的西海岸凤凰山麓的张屯嘴。三面环海,背靠凤凰山,坐拥270度海景。

占地14.15万平方米,总投资高达30亿元人民币,项目包含161套客房,以及40年产权的41栋海景独栋别墅(海上庄园)、30栋海景复层别墅(海景庄园)。

近期被拆除的正是位于半岛上的41座独栋别墅。据说,这些别墅离海只有一米远,每一栋都面朝大海,配有私人专属游泳池和娱乐设施,院子里有海底温泉,享受涵碧楼酒店式管理与专人服务。

这是台湾房企乡林集团进军大陆的首个项目。2008年乡林集团与青岛市政府以合约出让的形式,获取了这片位于青岛凤凰山脚下的14万平方米商业用地,项目于2010年开始建设,2014年下半年开业。

在台湾,位于南投涵碧半岛上的涵碧楼是顶级度假酒店的代名词,其前身曾是蒋介石的行馆,用来度假、接待来台访问的外国政要。

青岛涵碧楼是台湾涵碧楼在大陆的第一家姊妹酒店,这个酒店和地产项目被贴上了各种奢华标签:大陆首家文创七星级度假酒店、高端酒店设计之父Kerry Hill在中国的封笔之作、依山傍海遗世独立的世外桃源,精雕细琢的艺术品。

在3月25日青岛市黄岛区对外回应之后,关于涵碧楼拆除事件的争论一直没有停息。毕竟,这里曾是青岛市政府及山东省政府重点的招商项目,不仅得到了众多官员支持,还在大陆文旅市场上引发轩然大波。

更为重要的是,这是一个“合法合规”的项目。早在2012年年初,青岛市规划局就已经对涵碧楼酒店规划设计方案进行了公示。

在2013年,乡林集团董事长赖正镒接受媒体采访时还表示:“这个项目的施工任务非常艰巨,像海事工程,固锚、消波堤块都有严格要求。很多规划细节都要一再确认,最终要达到融入海洋,融入青岛当地的环境中,让大家感觉到涵碧楼是在凤凰岛‘天然生长’出来的酒店,而不是后天建造雕琢过的。”

“青岛涵碧楼项目当时的审批以及现在的拆除都是合法合规的,两者都是依据所在时期的法律和政策作出的。”据《中国新闻周刊》报道,中国海洋大学法学院副院长董跃称,涵碧楼独栋别墅拆除与近些年中央到地方重视海岸线保护有关,在国家生态保护方面,涵盖修复生态红线的法律和政策,具有溯及力,如果没有溯及力,很多政策就无法实现预期目的或者效果。现阶段,保护和修复海岸线有其必要性。过去十多年,滨海旅游业、高端酒店等发展落后,开发海岸带的经济效益要高于在环境上付出的成本。如今,从国家整体经济发展等角度看,选择保护海岸线,利用其生态价值、旅游价值,收益已经远高于商业开发。

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政府守信问题的质疑

拆除之举合乎法理,但是这并不能平息众多的质疑之声,特别是关于政府守信问题。

有企业研究人士认为,虽然地方政府做出的拆除决定在法理上是正确的,但是在情理上却有伤害企业热情之嫌。因为项目建设之初不仅合法合规还是重点项目,在当年审批环节,当地政府是不是存在把关不严谨,或者是生态眼光不长远的问题?因此产生的无形影响势必会影响投资企业信心,有伤政府公信力,这值得我们反思。

“现在很多企业不愿意到陌生地方去投资,特别是一些中小城市,原因一是担心政策会出现大变化和调整,另一个就是认为地方政府缺乏诚信,往往出现了争端或变动就将责任推给上级政府或国家政策,不愿意承担任何责任和风险。”该企业研究人士以港澳台投资企业为例分析说,这些企业对大陆政策不熟悉,对各种行业“潜规则”不明觉厉,这很容易使企业“水土不服”。最后常常是企业抱着热情来伤心而走,再也不想来也不愿意来。

在涵碧楼41栋别墅被拆除之后,台湾乡林建设集团董事长赖正镒接受台湾媒体采访时表示,41栋海景别墅已于2019年全部售出。该项目所有的建设过程都是合法合规的,现在是客户小业主与政府之间的事情,与涵碧楼没有关系,涵碧楼酒店仍正常运营。

“这明显是打碎的牙齿往肚子里咽。”有当地知情人士称,这41幢别墅最终卖出去的可能还不到一半,乡林集团或面临巨额损失。

资料显示,涵碧楼别墅面积为600——800平方米,2014年底,一套独栋别墅的价格就高达0.6亿——1.2亿元人民币。保守估算,此次拆迁涉及的价值超过25亿元人民币。

作为早期精品文创酒店代表的青岛涵碧楼,从拿地到惊艳面世,再到如今的落寞结局用了近12年的时间。这也是乡林集团进军大陆多年沉浮失意的缩影。

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大陆缓慢扩张之路

资料显示,赖正镒于1975年创建台湾乡林集团,并担任董事长。集团以房地产为主、旅游业为辅,涵盖建设、营造、水电工程、人力中介、旅游、观光饭店等领域。旗下乡林建设开发了多个高档住宅、别墅、写字楼及酒店项目。集团之所闻名文旅业界,正是因为台湾涵碧楼。

2011年,乡林集团启动“1030”计划,即10年内在成都、苏州、扬州、金华和三亚等地分别开发30家涵碧楼,未来5年总投资额将超过1000亿元。青岛涵碧楼成为其计划中的首站,沿袭了台湾涵碧楼的选位和设计理念。

“大陆民众能接受这样的酒店,显示消费在升级。”彼时,赖正镒认为,涵碧楼在运营模式已经成熟,大陆房地产将迎来蓬勃发展的20年。青岛作为乡林集团布局大陆事业版图的“桥头堡”,将打响整个乡林集团在大陆的品牌知名度。

2011年10月,乡林集团以6.78亿元底价拿下南京河西北河口水厂以南G38地块,并声称将打造南京首个七星级酒店(南京涵碧楼)及办公、公寓等产品;2013年,乡林集团斥资近10亿,以楼面地价1494元/平方米拿下成都凤凰山一地块,计划投资9.5亿美元开发成都版“涵碧楼”。2015年底,乡林集团在金华金东区政府的邀请和协调下入主重组紫金湾,规划打造具有台湾风味和独特文创气质的音乐小镇商业中心。

虽然乡林集团在大陆的文旅地产版图一直在持续扩张,但是其进度却明显未达到“1030”计划。

乡林集团内部人士曾表示,集团对涵碧楼所在地块的要求比较高,此前在北京、扬州、苏州、桂林、成都、沈阳、海南等地都看过地,但位置合适的地价太高,便宜的又和项目定位不符。

这被视为其“1030”计划进展缓慢的原因之一。另一方面,因为对大陆政策及行业规则的不熟悉,乡林集团多个待开发项目陷入停滞。

例如,青岛涵碧楼项目所在地块为40年产权的商业用地,无法进行住宅开发。拿地之后的2009年,该项目就因为修建别墅违反规划而未通过规划部门的审批,直至2010年项目规划才获得审批通过。

最终,从拿地到2014年10月青岛涵碧楼正式开业,乡林集团用了整整六个年头。从开业到如今被拆除又是六年。在业内人士看来,坚持如此之久已实属不易,一方面是项目选址凤凰山景区,在风景名胜区内建设别墅本就是严格禁止的;另一方面,自2016年开始,沿海各省市相继推出海岸带保护的政策和法规,青岛亦着手对海岸带进行专项整治,2019年,青岛市颁布《青岛市海岸带保护与利用管理条例》表示,除必需的公共基础设施外,禁止在沙滩上建设永久性建筑物、构筑物。

青岛以外,南京的涵碧楼同样是被乡林集团给予厚望的一个项目,只不过这个项目的进展依旧不顺利。资料显示,该项目于2011年10月拿地,中间经历了数次大的规划调整,至2013年9月才通过规划设计方案。

乡林集团内部人士称,该地块其中一部分临近江边,当时的环保政策法规不允许在内建造任何形态的建筑物,集团并未意识到,水源保护地地下不可开发,直到2013年7月,项目新的规划才通过环评。此外,由于银行政策、信托融资等各类资金问题,项目开发进度一拖再拖,销售情况也不尽人意,一度因官宣“售罄”招致“打假”与质疑。

至于成都涵碧天下,自乡林集团2013年拿地宣布再造成都版涵碧楼开始,项目因未取得施工许可擅自施工多次遭成都市住建委处罚,且由于凤凰山机场航空限高等问题,到2018年仍处于待开工状态,引发是否将持续烂尾的质疑。直至近日,项目才传出再度复工的消息。

现在,进入大陆市场之后遭遇的这些意料之外的事情,或许已经打破了乡林集团原本的发展计划。在提出“1030”计划之后,赖正镒曾表示乡林集团会在涵碧楼开到第十家的时候,将涵碧楼在上海或是香港独立挂牌上市。目前大陆所有的涵碧楼都在乡林建设这个上市平台下的子公司中,未来不会将其单独从中拆出。

在业内人士看来,乡林集团与大陆绝大多数的文旅地产商的发展逻辑是一样的,先是借国际设计师的名气,打开涵碧楼在国内以及国际的知名度,从而带动地产开发的溢价销售。这是其在大陆的业务重点。

青岛涵碧楼刚刚被拆除,来自市场和政策的不确定性也在不断增加,坚持“慢工出细活”的乡林集团和他的大陆涵碧楼将走向何方,以及那份宏大的“1030”计划能否实现,无疑是最值得期待与关注的。

 

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