作者：杨茜雯

在《中国行业信贷资产报告之房地产业》中，笔者将房地产行业视为一个虚拟企业，运用pearson模型，选择了17项财务指标，分析这些指标与房地产行业信贷资产不良率之间的关系。

总体情况看，部分财务指标与不良率之间具有显著相关关系。基于发现的相关关系，笔者试着选择总资产排名前15的房地产企业，一探这些企业相关财务指标的情况。

一、盈利能力指标：上海临港领先、华侨城最后

笔者选取总资产净利率（ROA）以及净资产收益率（ROE）两个指标观察15家房地产企业的情况（表1）。2019年第二季度 ROA最高的企业为：上海临港，为3.5%。ROE最高的企业为：华夏幸福，11.85%。

两项指标均排名前五的为：华夏幸福、上海临港、金科股份及陆家嘴。同时保利地产、万科以及荣盛发展两项指标均排名前10。

表1 top15地产企业2019Q2盈利能力

资料来源：wind，零壹智库

二、营运能力：中华企业领先，华夏幸福、招商蛇口垫底

从营运能力上看，存货周转率最高的为绿地控股、中华企业以及陆家嘴。应收账款周转率最高的为金地集团、万科以及新城控股。其中两项指标中华企业均名列前五。另外陆家嘴、雅戈尔、万科、金地集团、金科股份两项指标均排进前十。两项指标排名均靠后的为招商蛇口、华夏幸福以及上海临港。

表2 top15地产企业2019Q2营运能力

资料来源：wind，零壹智库

三、短期偿债能力：保利地产第一，新城控股、万科最后

笔者在《中国行业信贷资产报告之房地产业》中选取了流动比率、速动比率、现金流量比率、现金比率等短期偿债能力指标，将其与不良率进行相关性分析，结果发现速动比率、现金流量比率等指标与不良率呈现正相关关系。在此，笔者选取流动比率、速动比率、现金流量比率三个指标观察15家房地产企业的情况（表3）。

从三项指标综合表现来看，保利地产三项指标排名均靠前，其次为金地集团，招商蛇口三项指标亦均排名前十。现金流量比率排名前三的为：雅戈尔、保利地产及招商蛇口；上海临港、华夏幸福以及华侨城A排名靠后。

表3 top15地产企业2019Q2短期偿债能力

资料来源：wind，零壹智库

四、长期偿债能力：雅戈尔、中华企业排名居前，中南建设、新城控股排名最后

笔者在《中国行业信贷资产报告之房地产业》中选取了资产负债率、产权比率、利息保障倍数、权益乘数等长期偿债能力指标，将其与不良率进行相关性分析，结果发现资产负债率等部分指标与不良率也呈现显著相关性。在此，笔者选取资产负债率和权益乘数两个指标观察15家房地产企业的情况（表4）。

从两项指标看，中南建设、绿地控股、华夏幸福资产负债率最高。雅戈尔、上海临港、中华企业资产负债率最低；上海临港、新城控股、万科权益乘数最高，中华企业、招商蛇口雅戈尔权益乘数最低。

表4 top15地产企业2019Q2长期偿债能力

资料来源：wind，零壹智库

五、成长能力指标：金科股份、金地集团领先，陆家嘴、中华企业最后

笔者选取单季度营收同比增长率、净利润同比增长率以及总资产同比增长率三个指标观察15家房地产企业的成长性指标情况。综合来看，金科股份三项指标均排名前三位，其次为金地集团与中南建设。陆家嘴以及中华企业三项指标排名最后。同时值得注意的是，上海临港营收及净利润同比增长率排名靠后，但其总资产增速排名第一位，根据其资产负债表，总资产大幅增长主要由于其报告期内无形资产的大幅增长（同比+1400%）。（表5）。

表5 top15地产企业2019Q2成长能力能力

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