最近，看到一则关于三四线城市数据的解读，说是-三四线城市经历棚改大幅缩减、楼市严控政策、金融收缩等-系列雷后，还是没有下降。

依据是，国家统计局近几个月公布的数据三线城市楼市整体趋稳，稳中小涨。看10月数据，三线城市新建住宅和二手房价格同比分别上涨7.7%和4.6%。

三四线，凉不了？

不得不说，这个观点有一定的道理。尤其是最后一个点，因为一二线不会跌，所以只能寄希望于三四线下跌，这样就能去买三四线的。

这让我想起了前段时间的一篇刷屏文章《我终于花了5万块，在鹤岗买了一套房》。鹤岗-这个城市，想必大多数人都对这个城市不陌生。

文中主人公鹤岗的新家

说的是一位老家在舟山买不起房的中年人李海，最终在鹤岗买房的事情。说实在的，每一个体验过买房心酸的业主，看完这篇文章估计都会心有感慨。买房不容易，尤其是在这个房价普遍超薪资的时代。

不过，对于三四线城市房价有强力支撑，人口、经济、信念都不允许跌的观点。观察君对此还是难以认同，不会跌，鹤岗这样的城市哪里来？

先简单看下其三四线，凉不了的论据。观察君大概给概述为三方面：

首先，人口。主要是一份人口调查数据，下面是关于部分地区人口统计

人口规模来看，70个三线城市中，不乏人口300万以上的，就连500万以上的也不在少数。人口在300万以下的只有15个城市。

其次，说经济。三四线城市经济发展不错，虽没有一线耀眼产业加持，但多年发展下来也小有成果

论据是：

克尔瑞整理是我一份2018年分能级城市GDP贡献情况，15个新一线城市及68个三线城市贡献的GDP份额最多，皆为21%，四线城市份额17%。

最后得出经济上的结论：人口多，经济发展也不错，再加上这类城市自身所处的行政级别，足以对周边的下级城市进行辐射和吸纳。

最后，政策以及信念。原话是，撑起三四线的，不仅仅有人口和经济实力，还有不允许暴跌的信念

一是政策维稳，

二是横盘下时间会消化掉上涨的房价，

三是人们的信念也不允许房价大幅度下滑。综合这三个因素得出，三四线，凉不了。

这个结论，能信吗？敢信吗？三四线城市楼市的真实现状到底如何？

三四线，真实现状是...

被“唱空”的三四线城市，真实情况如何？可能，有点出乎你的意料。

这里，简单提下三四线概念：

我们平常提及的三四线楼市，这里的三四线，甚至还包括了下属的县城；但城市在定义上，其实县城少有能称为三四线城市的。

回归正题。

关于人口：三四线，主城区人口流入的很多，当然也有净流出的，整体趋势是，人口大幅流出。这种趋势，只要经济落差在就有

以人口大省河南为例，在第六次人口普查中，河南17个省辖市的人口，在有下级县级市、县镇、乡村补充的情况下，6个市区人口净流出。

除了省会郑州，基本没有净流入的城市。这就是三四线的人口现实。

之所以会给我们一个大部分三四线（真）城市房价还在稳中有涨的感觉，很大一部分原因在于：可以从下属县镇乡甚至是农村拉取人口。

但这明显是不可持续的。看似人口不少，要知道，这个人口是存续人口，多数地区处于净流出状态。现在还能保持平衡，但一旦平衡转化...

以驻马店这个内地四线城市为例，人口超800万，但却不断减少，不仅如此，人口趋势更加倾向老年化，净流出的以青壮年为主。

这样的城市还有信阳、周口、商丘、南阳，估计很多地方都难以想象户籍流出百万加是什么情形。当然，这并不是一年的数据，而是人口普查下的一段时间的变化，但也更能看到这些城市的未来。

虽然，最近的人口出生率上看，三四线显然要比一二线高，但这也只不过是人口定律：经济越发达地区人口出生率越低。即使高了又如何？到时候依然外流。

关于经济：三四线城市的经济，大部分城市的主要构成，除了建筑行业，就是工厂、以及集体企业，外加一部分个体户等服务行业

怎么说呢，在我接触过的三四线城市中，地方政府多数还是比较尽心尽力的。

很多地方都以旅游为发力，积极发展旅游城市，并且还开展一系列吸引人们归乡的创业政策。引导现在的农村经济转型。但是结果...

一是，经商环境欠佳，县级地区的人情往来、勾心斗角其实要比发达地区厉害的多

二是，往往匆忙上马项目，没有详细考察，加上愿意回去的还是少数，农业创业前期太累，能够真正坚持下来的没几个，对气候的依赖大

等等原因，综合在一起，真正完成转型的真心没几个。真正赚钱的行业是：

高收入单位，公职人员，国企。企业主要是一些重工业，比如电厂、铝厂等。

私企较好的，餐饮、地产服务（装修等五金行业），还有一些个体户吧。

其他一些已经有点没落的，就不说了，比如酒吧KTV之类的。不能否认，三四线城市的经济依托地产取得了重大成绩，但是后续无力。

举个例子（坐标一三线城市下属县，GDP规模千亿左右）：

观察君舅舅，在我们那县城收入算是比较高的，年收入多的年头有上百万，最近几年半退休，年收入稳定在几十万左右。总资产数千万吧。

早期他是跑业务的，后来做过开发商，但感觉被...的太严重，后来就自己投资了。现在，感觉没有什么投资机会已经闲下来了。

看下我了解的他的资产构成：有块地皮，年租金30万左右，出租对象：周大生。价值数百万的房产两三套，分别在新城、新新城、医院附近。理财资产若干，具体数额不清楚。据我所知，在外地投资的厂已经转手，目前仅有一家小型宾馆（年净利在5-10万）。

我舅舅明确告诉我，现在机会不多，钱也难赚了。他的资产主要构成依然是房子。可见，如今的地区面临的转型，真的是压力不小。

关于政策，新房价格难跌，三四线城市即使不限制下滑，大部分也是趋上的。这些地区二手房价格分化严重，电梯房、高层房、老区房不一个概念的。

现在老家流行的是什么呢？

改善房

有能力改善的，一定会在新式小区买房，依然住在老城区的老式小区会被鄙视的。

什么是新式小区？

有物业、高楼、有电梯。基本上，符合这个的都算是新式小区，能买的一定是咬咬牙就买了。

这种老家卖的最火，还贼贵

但是与之相反的是，那种没物业、没电梯、低楼层的二手房极其难卖。有点条件的都不会考虑，去年过年回家，我舅舅跟我说，没个高层房，相亲都要被鄙视....

心头.....

话说回来，三四线真的就全部都没前途吗？当然不是，怎么分辨？

三四线，哪些城市能够逆袭？

我觉得下阶段的三四线城市的发展，从大面上讲会面临两个极端，越来越向上的城市就是那些离一线城市最近且能产生连接的城市。

简单讲，就是距离经济发达区域的相对位置。特别是距离一线超一线的三四线。

他们能异军突起的很核心的一个原因就是一线城市的人口越来越来越满了，房价也越来越走高，明显的溢出效应给这些城市注入了源源不断的各类资源。

常州？张家港？

城市也只能说一般，但靠溢出效应的福利，发展的也是风生水起。

但是，有一种三四线的房产，除了自住，养老，千万别去投资了。就是资源枯竭型城市，这是真正的基本没有什么大的潜力的城市。

资源枯竭型城市名单

大庆、玉门、鹤岗等等其实只是众多资源型城市的代表，如果没有转型好，结局应该不会有什么不同。比如重庆万盛、安徽铜陵等地。

资源枯竭型城市，主要是没有好的产业支撑。人口没办法留住，要是有好的产业，绝大多数人其实还是愿意留在家乡，没几个人愿意背井离乡。

关于建议：

如果你要押宝三四线，机会当然还是有的，但就是要把自己变得跟地产人一样去研究不同三四线城市背后的数据和发展逻辑。

否则，就绕开吧。不是门清，不建议，坑真的很多、很多....

当然，自住依然例外，看需求。真要买，也只建议考虑环大城市圈的三线城市，经济发达的三四线城市，这些地区成长的潜力大，不说赚钱，最少保值不是。

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