|
当前，在调控下的房地产市场快速上涨这一波势头已成为过去，不少房企正如火如荼探索和布局养老产业，以在房地产行业日益艰难的困境中寻求业绩增长点，缓解主营业务带来的压力。
自2016年初步涉足养老适老产品来，当代置业(01107-HK)卯足了劲，不断斥资加码养老产业。近日，当代置业养老产业布局又有新进展。10月16日，当代置业披露正计划布局绿色健康养老产业，并成立下属绿色健康养老房地产信托平台(Modern REITs)，与公司房地产开发、酒店经营等业务形成多头发展模式。同时将斥2.2亿加元收购加拿大建有一座养老商业综合体的地皮，余下地盘计划未来作住宅、长者房屋等发展用途。
一日时间如此高调公布两大重大事项，当代置业可谓出手阔绰，大有与群雄在海内外开展厮杀之势。其实当代置业在养老市场这场战役上，还算是新手。
康养产业“钱”景大，房企蜂拥布局
不止当代置业，一些嗅觉敏锐的地产企业早已入场养老产业。其中万科(000002-CN，02202-HK)早在2012年就开始战略布局养老业务，目前养老项目已经在北京、上海、广州等多个大城市实现了运营，入住率较高。“养老房只是一个工具，但不是最重要的部分。”万科始终强调在养老项目上做的是服务，而非开发，即做养老业务而非地产。
以中国人寿(601628-CN，02628-HK)作为公司第一大股东的远洋地产(03377-HK)也是国内涉水养老地产较早的房企，对于远洋养老而言，中国人寿强大的品牌影响力和广泛的客户基础，将有利于远洋养老规模的快速扩张。在2013年，远洋地产与外资共同创建的养老品牌“椿萱茂”就已投入运营，其盈利模式就是做半护理的养老服务机构，主要以提供日常生活护理为主。因其属于国际化、个性化、专业化的高品质养老服务品牌，因此针对的是较为富裕的人群。远洋地产计划未来将养老产业和住宅、商业地产、金融业务并列，成为公司业务的四大板块。
保利地产(600048-CN)、绿城集团等多家房企也正在推进养老产业的布局，各类资本纷纷涌入，资本涌入的背后，是我国人口老龄化问题带来的巨大“钱”景。
据联合国预测，2015年中国65岁以上老年人口的比重为8.4%左右；到2026年时，中国老年人口规模达到大约3.1亿人，成为超老年型国家；到了2050年时，将快速上升到26.3%，届时总量将逼近5亿，此后达三分之一以上，进入人口老龄化的“高原”。这将是人类社会发展史上所没有出现过的最庞大的老人群体，这对中国的社会治理、社会管理和社会发展来说都是巨大的挑战，对从事养老产业的企业来说也是一个机遇。
来源：网络
2016年底，国务院颁布印发《“健康中国2030战略”规划纲要》，根据规划，到2020年，要实现人人享有基本医疗卫生服务和基本体育健身服务，基本形成内涵丰富、结构合理的健康产业体系；2030年基本实现健康公平，主要健康指标进入高收入国家行列；2050年建成与社会主义现代化国家相适应的健康国家。具体指标而言，要求健康服务业总规模在2020年超过8万亿(人民币，下同)，在2030年达到16万亿元。
除了政策的推动及人口老龄化的加快，环境污染、健康意识增长、居民收入提高等因素也驱动了康养产业的发展。
不忘初心，走绿色健康养老道路
在多变的房地产市场里，品牌定位是房地产开放商重要的发展战略。2000年至今，当代置业品牌定位伴随着绿色科技地产发展战略，共经历了五次改变，但每一次都是以“绿”为核心展开。
历经十八载，当代置业坚守初心，不断尝试和探索“绿色”发展。当代置业品牌定位似乎有所成功，业绩近20年来有所提升。自2013年上市以来至2016年，其股价经历过山车，先是横盘震荡了2年，2015年飙涨，到了2016年却遭腰斩，重新回到发行价位置。2017年至今，其股价走势呈倒“V”走势，并未能给市场带来多大惊喜。
来源：同花顺
此次与万科偏向综合型养老服务和远洋以日常生活护理为主的养老产业不同的是，当代置业目前强调的是“绿色健康”养老，更注重中老年人的生活品质。
Modern REITs是当代置业全生命周期产业家园概念的延伸，着力于绿色健康养老资产，是绿色健康养老收租盈利资产和绿色健康养老服务运营即居、养、医、教、园的结合。ModernREITs具有很强的专业性，配合更多的资源整合，包括医疗资源、保险服务培训资源等。现时Modern REITs中储备的项目包括北京当代云境项目、美国休斯敦梨城项目、西雅图Redmond项目及拟收购的养老商业综合体等。
强专业性、多层次提供服务以及中外均有储备项目，地产+健康的运营模式很别出心裁，可见当代置业对养老产业的布局做得很充分，这是在“老有所养”、“住有所居”这两个老百姓关心的核心问题上的后续运营及更高层次的品质保证。而目前在养老市场上，这些多层次、多元化的养老需求却是民生的短板问题。
经营模式上，当代置业将REITs(房地产信托投资基金)自身的属性与养老项目的特点相契合，类似美国养老地产REITs等成熟市场养老地产融资工具和发展模式。REITs作为创新金融工具，具有较强的流动性、较低的投资门槛，有利于吸引广大的居民投资者。REITs加上多年倾注于绿色+舒适+节能+移动互联生活家园的经验及技术，当代置业的绿色健康养老产业值得期待。
布局养老产业背后：业绩增长受阻
此次进军绿色健康养老产业的大胆尝试，当代置业将会耗费大量的资金和精力。而近几年业绩增长受阻，是当代置业进军养老产业寻找业绩增长点的策略。
当代置业近些年来业绩波动较大，受益于中国房地产行业的火爆，2015年是当代置业业绩增长爆发期，营收大涨超5成，净利也录得双位数增长，业务由北京拓展至湖北、湖南、广东等多个省份，新增太原、长沙等多个物业发展项目。但到了2016年，当代置业营收出现大幅放缓，净利增长幅度也并不起眼，尤其是毛利率下降了11.4%至19.5%。毛利率大幅下降，是由于当代置业成本控制方面存在问题，物业产品结构出现变化，其2016年的销售成本增加55.3%至68.1亿元。大肆增加投资导致现金流增加，负债率上升24.3个百分点至68.9%。2017年，当代置业除了营收及净利大幅下滑，其他多项指标同比几乎不变，负债率也超过80%，拿地金额也有所放缓。
数据来源：港交所
而到了今年上半年，当代置业净利润同比下降了超3成。贸易应收款(扣除拨备)同比大增365%至6.2亿元；其他应收款(扣除拨备）高达18.4亿元，同比增加199%，而当期净利润不到3亿元。贸易应收款均为逾期应收租金及已售物业应收款，且并无减值。
应收款的暴增，给公司带来的影响便是容易出现坏账风险，从而对经营活动带来压力。基于此，今年2月底，当代置业公告称发行2021年到期的3.5亿美元三年期绿色优先票据，票据所得款项净额将约为3.462亿美元。公告中明确表示，拟将本次票据发行所得款项用于若干现有债务再融资。
小结：当前，500亿元的业绩成为辨别房企规模的分水岭，500亿以上大中型房企积极力争上游、销售规模更上台阶。当代置业目前正处在100亿-500亿阵营这一不进则退的尴尬境地。同样作为地产百强企业，既然不愿居于人后，在危机来临时积极涉足养老产业的确也无可厚非。
作者：覃汉计
|
