记者 王丽新

作为全国楼市风向标，11月份，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的房价还在继续下跌。

我爱我家集团研究院分析认为，“北上广深”早已进入存量时代，二手房交易比例大，所以二手房价的涨跌基本代表了楼市的走向。虽然11月份北京、上海的新房价格仍在上涨，但新房的交易体量远小于二手房，结构性因素也较大，并不能真正反映市场。而“北上广深”的二手房价在10月份已经开始全面下跌，11月份这一趋势还在延续，这说明一线城市的楼市已经出现了真正的拐点。

资料图：楼市。 中新社记者 张斌 摄

不过，与一线城市的由升转跌相比，目前二、三线城市的房价还只处在降温过程中。

统计局数据显示，11月份，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅均与10月份相同；35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%，涨幅比10月份分别回落0.2和0.1个百分点。由此可见，11月份，二、三线城市的房价还在上涨，只是涨幅正在收窄。这与一线城市有明显的分化。

我爱我家研究院分析认为，从11月份70个大中城市的房价走势来看，目前全国楼市的整体热度是在下降的。但部分二线城市，大多数三线城市以及很多四线城市的楼市仍有较高热度。从整体看，只要政策调控得以延续，未来全国楼市仍是趋于平稳的，楼市距“寒冬”还是相去甚远。

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12月18日晚，一则关于“山东菏泽楼市取消限售”的消息刷屏地产界的朋友圈。

菏泽市住房和城乡建设局官网18日下午发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“通知”)。

根据《通知》，菏泽宣布取消新购住房限制转让措施：

取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

“自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，菏泽成为全国第一个取消限售政策的城市。”易居房地产研究院副院长杨红旭等地产专家说。

为何是菏泽？

“目前全国楼市调控主要还是因城施策。楼市降温后，也允许不同城市采取不同的政策。”杨红旭说，一二线热点城市、房价涨幅较大的城市调控暂时不能放松；普通三四线城市因城施策的自主权比较大，比如菏泽。

据房天下发布的菏泽在售新房价格，多数集中在4000元/平米到7000元/平米之间。另据吉屋网数据，目前，菏泽新房均价为6080元/平米，二手房均价为6441元/平米。

2017年12月至今菏泽房价变化。来源：吉屋网

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，“菏泽市打响取消限售第一枪，根本原因在于四个层面。”

一是新房成交大增，库存不足；二手房存量库存大，却供不应求，供求矛盾突出。二是新房价格上涨，解决不了供需问题。三是二手房一旦存量压得过多，无法及时流转，容易出现房贷断供的现象。四是如果房地产下降过快，会影响地方经济稳定。

为何是“取消限售”？

谢逸枫说，“限售政策自2017年实施以来，遏制炒房、抑制房价上涨的作用不是很明显。限售对首次购房与改善性住房需求的影响意义不大，遏制期房投资投机的效果也不大。”

在他看来，限售反而影响到市场二手房供应，不利于市场二手房交易流通，导致供需不平衡。此时，取消限售，实际上是疏通市场，起到平衡供需关系的作用。

“单纯的取消限售，不会导致房价暴涨，更不会导致投资投机需求疯狂抢房。”谢逸枫指出，因为限购、限贷等政策没有取消，货币与金融政策没有全面放松，不会改变楼市调控总体收紧的局面。

杨红旭亦持类似观点，“影响不大，当地楼市不会因此出现明显反弹，楼市回暖还需要外部环境的变化。”

更多城市会取消限售？

在楼市的上一轮调控中，2014年，呼和浩特在全国率先取消限购，其他城市随即跟进，房贷政策开始放松，全国范围的楼市去库存继而拉开序幕。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市房地产的市场。“菏泽取消限售政策，信号意义极强，可认为是2018年楼市政策放松的第一枪。”

易居研究院11月份的《全国百城库存报告》显示，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。

严跃进指出，菏泽取消限售政策说明，因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行调整政策。菏泽的政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续从限售政策进行松绑的城市可能会继续增多。

谢逸枫也预计，会有更多城市加入取消限售政策的队伍。在2018年底到2019年期间，全国约80个城市的限售政策应该会逐渐退出楼市舞台。

但杨红旭坦言，历史上佛山曾上演过上午发文放松限购，晚上被迫收回成命。未来几天菏泽能否顶住巨大舆论压力，尚需观察。

楼市调控真的松绑了？

在菏泽宣布取消限售之前，近期房企频繁获得融资、房贷利率下调、调控政策减少，已让市场上出现了“这是楼市调控放松先兆”的声音。

全国的楼市调控真的会松绑吗？

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，近期房企发债获批的确有所提升，但不能直接理解为就是调控放松，国家对房企资金的监管并未出现明显松动的信号。

张波说，房贷利率下调的深层次原因也并非是调控放松。房贷利率下调的时间点和节奏，与下半年央行多次定向降准、释放市场流动性有着直接关系，未来利率依然存在一定的下调空间。

“房价涨幅明显放缓是楼市约束性政策减少的最主要原因。”中原地产首席分析师张大伟认为，调控政策已经见底，依然将在底部运行一段时间。

对于楼市调控政策趋势，大众还关注的另一个焦点是，10月31日以及12月13日召开的中央政治局会议均没有提及房地产。

而此前7月31日召开的中央政治局会议前所未有地提出了“遏制房价上涨”的调性。这也成为2018年楼市一个分水岭。贝壳研究院的数据显示，100城月度挂牌价环比下跌城市个数，2018年3月至5月都是每月19个，6月25个，7月19个，而8月则骤增到47个。

海通证券首席经济学家姜超认为，12月13日的中央政治局会议未提及房地产，对比10月底会议已淡化楼市调控，意味着地产风险已相对可控，楼市调控或非2019年政策重心。

在张大伟看来，从全国看，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整。楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。未来房地产政策将起到更多稳定经济的作用。

不必过度解读。”中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才认为，总体来看，房地产市场不能过热也不能过冷，而是保持平稳发展，加快完善房地产长效机制才是关键。

作者：邱宇 程春雨